El crédito hipotecario en crisis: tasas altas y restricciones frenan el acceso a la vivienda

El acceso al financiamiento para la compra de viviendas se encuentra en un punto crítico. Los bancos incrementaron las tasas de interés de sus préstamos hipotecarios y, además, elevaron los requisitos para calificar, como lo hizo recientemente el Banco Nación al ajustar su sistema de evaluación crediticia, exigiendo ahora un perfil financiero casi impecable para aprobar solicitudes.

En agosto, los datos reflejan una caída del 3% en los desembolsos de créditos hipotecarios en comparación con el mes anterior, con un total de USD 308,9 millones distribuidos en aproximadamente 4.000 préstamos. Este descenso, aunque moderado, no muestra aún el impacto total de las nuevas restricciones, ya que los créditos otorgados corresponden a solicitudes iniciadas meses atrás, antes de mayo. “El verdadero golpe se verá en septiembre, cuando las trabas actuales se reflejen plenamente. Es probable que este sea el tope del mercado por un tiempo, muy por debajo de los niveles de 2017-2018”, afirmó Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria.

Las tasas de interés también agravan la situación. En agosto, la tasa promedio de los créditos pactados fue del 6,3%, un aumento de 1,5 puntos respecto a septiembre de 2024, mientras que las tasas ofrecidas por los bancos alcanzaron el 8,6%. Según González Rouco, “la diferencia de más de dos puntos se explica por el tiempo que transcurre entre la aprobación y el desembolso del préstamo”. Este encarecimiento, sumado a la suba del dólar, ha dejado fuera del mercado a muchas personas que antes cumplían con los requisitos para acceder a un crédito.

Freno

La incertidumbre política, especialmente ante las próximas elecciones, junto con un elevado riesgo país, mantiene al sector financiero en alerta. La falta de liquidez en los bancos es otro obstáculo clave. “Sin un gobierno que facilite la liquidez bancaria, es casi imposible sostener el ritmo de los créditos. Las operaciones ya están disminuyendo”, señaló González Rouco. En este contexto, los expertos advierten que el mercado inmobiliario enfrenta un freno significativo. “La entrega de créditos hipotecarios se va a desacelerar mucho, lo que impactará en cadena a otras operaciones del mercado”, explicó Fabián Achával, agente inmobiliario. Además, Achával destacó que “todo dependerá de cómo se resuelva la incertidumbre electoral”.

El panorama es complejo: tasas elevadas, requisitos más estrictos y un dólar en alza dificultan cada vez más el acceso a la vivienda propia. Daniel Bryn, de Invertire Real Estate, comentó: “No es que los bancos rechacen formalmente todos los créditos, sino que los vuelven más restrictivos y difíciles de sostener”. Esto ha llevado a los analistas a considerar que el mercado hipotecario ha tocado su límite actual. “El mercado está diseñado para funcionar con financiamiento. Sin créditos, deberá reestructurarse o esperar a que en 2026 se reactive el sistema”, afirmó González Rouco.

Para los especialistas, el futuro del sector dependerá en gran medida de los resultados electorales y de las políticas económicas que se implementen. Mientras tanto, las operaciones inmobiliarias se estancan, y muchas transacciones se caen ante las crecientes barreras para obtener financiamiento.